专业文章 | 以案释法——浅议优先承租权的转让

房屋租赁关系在社会生活中普遍存在，基于现实需求，《民法典》第七百三十四条规定了承租人的优先承租权，由法律赋予承租人优先承租的权利，保护承租人对房屋持续性的利益以及居住稳定。

笔者结合办案经历，就优先承租权转让的相关法律问题，提几点粗浅看法，以期能抛砖引玉。

案情简介

2019年11月，Z先生将其租赁的某大型批发市场的某商铺（承租期还剩余一年）以148万元的价格转让给了J先生。

转让合同签订后，J先生实际接手使用该商铺。2020年，该大型市场整体转让给了新业主，新业主引入了新管理方式，案涉商铺的五年租金价格从25万上涨到了120余万。Z先生按转让合同约定的要求，及时告知J先生新的租赁合同签订的时间及价格，J先生不愿意按上涨后的租金承租商铺。致使该商铺被业主方挂到网上拍卖到租金144万元。至此，Z先生和J先生均没有继续承租案涉商铺。

2021年3月，J先生起诉到法院，要求Z先生退还148万元。

办案经过

作为被告Z先生的代理律师，了解情况后，理清本案基本事实，根据法律规定，提出如下答辩意见：

一、商铺转让合同中双方约定的转让费148万元是由两部分构成：一是原租期内剩余的一年使用期限的租金；二是实际承租人享有的原租期满后五年、十年，乃至长期的该商铺的优先承租权的资格。

该大型批发市场在整个云南省及周边邻国有较大的影响，该市场的商铺所有权在开发商公司，商户均是租赁使用。该市场的商铺2019年前一直是供不应求，租金价格及转让费用一度是水涨船高。2020年前，该市场的一间商铺（面积20-30平方左右）的转让费市场价一度在一百多万元。案涉的148万元转让费（该费用包含：转让费（优先承租权的转让）、剩余一年租金）是符合真实市场行情的。

二、本案中的商铺的控制使用权及优先承租权实际已经移转给了该商铺的实际承租人J先生。自转让合同签订后，J先生已经实际控制、使用该商铺一年。

三、业主方对本案中的商铺转租转让是知晓并默认同意的。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《民法典》第718条规定 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，本案中，转让合同签订后的一年内，一直是J先生直接向业主方、市场管理方支付水、电及市场管理费用，业主方也是一直予以默认的。

庭审中，承办律师精确、清晰地阐述了本案的关键法律事实：Z先生转让商铺后，已经履行了合同约定的全部义务，将商铺的剩余租期内的控制使用权、商铺的优先承租权一并转让给了J先生；业主方对转让的行为，在一年的时间里是知晓并同意了的，业主方在将商铺挂到网络拍卖前，走访过商铺，并一再明确表明过：无论是Z或J先生均可以120万元的价格优先承租商铺，是J先生反复计算得失后，自己放弃了优先承租权；Z先生已于一年前签订商铺转让合同时明确将该商铺的使用权、优先承租权一并转让给了J先生。在此合同关系中，Z先生无违约情形。

案件结果

虽然在转让合同中约定了市场风险由受让方（次承租人）J先生自己承担，但2020年新业主方进入后，租金涨价5倍是Z和J先生都无法预料到并客观存在的，故，Z先生本着善良本心，自愿退还了J先生30万元转让费。本案最终双方自愿和解结案。

案涉的关于优先承租权的几个法律问题浅议：

在回答这个问题之前，我们先来了解一下优先承租权是什么权利？目前，有如下几种观点和争议：

1、优先承租权是形成权还是请求权？

（1）在出租人有出租的意思表示时，承租人以与其他潜在承租人同样条件声明承租的，出租人无选择他人之权利，得依承租人一方之意思，形成租赁关系。在此意义上似乎属于形成权，即依权利人单方面的意思表示就可以使得民事法律关系得以变更。

在一些司法判例中，并有采纳此观点者。

（2）根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。但这并不意味着承租人可以通过单方面的意思表示就能续租，而是需要出租人的同意。承租人享有的优先承租权，实际上是在租赁期满后，请求出租人在同等条件下与其续签租赁合同的权利。这种权利的行使，需要承租人向出租人提出请求，而不能直接形成新的租赁关系。

从此规定看，优先承租权应该是请求权，因为它需要承租人向出租人提出请求，而不能通过承租人单方面的意思表示直接形成新的法律关系。

2、优先承租权是债权。

优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序，优先承租权的权利性质是债权。

笔者认为：优先承租权可以转让，依附于租赁关系的存在为前提，与承租人的身份同存在，同时转让，在特定的环境中，它能具有一定的财产价值属性。

二、次承租人是否享有优先承租权？

《民法典》第七百三十四条第二款规定了承租人的优先承租权，但没有明确次承租人是否享有优先承租权。

笔者认为：《民法典》第七百三十四条第二款中的“承租人”是否包括“次承租人”，单纯从文义解释的角度理解，“承租人”概念既指与出租人直接建立租赁合同的承租人，也及于次承租人。

但在具体司法实践中，须结合具体情况分而论之：

1、当次承租人的租期到期日，先于承租人的租期到期，则次承租人因丧失承租人身份，而同时丧失优先承租权。

2、当次承租人的租期与承租人的租期相同时，由于承租关系与次承租关系同时期限届满。

首先，应充分尊重承租人与次承租人的意愿，体现民商法的意思自治。其次，若承租人与次承租人无法达成一致意愿，则，基于次承租人对房屋的实际占有使用，则应当将“承租人”概念进行目的性限缩，解释为“次承租人”具体有优先承租权。 

办案心得

通过本案，希望给予广大朋友几点提示：

一是遇事多咨询律师，积极让矛盾或纠纷及时得到正确的处理；

二是委托律师一定要慎重，有经验的办案律师会综合考虑案件的事实，找准案件法律关系中的关键事实和细节，在适当的时候给出有利于当事人的合理合法建议，使矛盾得以化解，各方各退一步海阔天空，也让司法和谐得以彰显。